“除了已获批和正在申报的项目外，我们还有多个REITs项目正在推进中……”6月25日，中国证券报记者在采访调研中发现，今年以来，在动辄一日售罄、上市产品行情普涨的情况下，基金公司布局REITs产品的热情明显升温51策略，公募REITs产品上新有所加速，一批新产品于近日陆续获批发行。部分基金公司也正将这一类型产品作为赋能实体经济的重要抓手，积极储备项目资源，发力REITs业务建设。
新产品加速问世
近期，公募REITs新产品频繁问世：首批数据中心REITs获批、创金合信首农产业园REIT获批，华夏华电清洁能源REIT获批，中金基金旗下2只REITs产品、中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄。
其中，中金中国绿发商业资产REIT公众投资者有效认购申请确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT公众投资者配售比例低至约0.056%。
中泰证券发布报告显示，根据交易所公开信息，截至6月21日，多只REITs产品（含扩募）处于审批及发行阶段，将于后续相继问世。例如，创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT申报已获受理，中金厦门安居保障性租赁住房REIT扩募申请获反馈等。
“除创金合信首农产业园REIT已获批和创金合信电子城产业园REIT已申报外，我们还有多个项目正在推进中。”首度入场REITs领域的创金合信基金近日在接受记者采访时表示，在政策支持与市场需求的双重驱动下，REITs市场正迎来难得的发展机遇。公司高度重视REITs业务，组建了专业团队，建立了较为完善高效的基础设施基金治理机制。后续将持续积累REITs业务的核心能力。
数据显示，截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元。目前全市场已上市交易的REITs产品达66只，总市值超过2000亿元。其中，有2只产品市值超过100亿元51策略，分别为平安宁波交投REIT和华夏华润商业REIT。
参与主体日益增多
整体来看，截至6月25日，已上市交易的REITs产品中，共有24家公募机构（含券商资管）参与布局。南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域。
在现有的布局主体结构上，头部公募华夏基金旗下REITs产品数量居首位，共有14只产品上市交易。除2023年外，近五年几乎每年都有新产品亮相。中金基金紧随其后，共推出8只REITs产品。
除公募机构作为基金管理方参与其中外，REITs产品链中也逐渐出现多方市场主体的身影。
一方面，越来越多上市公司将旗下部分资产作为底层项目发行REITs产品。仅今年以来，就已有创业板上市公司润泽科技，港股上市公司万国数据，“A+H”上市公司顺丰控股，主板上市公司九州通、金隅集团等多家上市公司参与布局。并有广州发展、银座股份等上市公司表示正积极筹备REITs发行。
另一方面，参与投资REITs的市场主体趋于多元化。平安基金REITs投资部介绍称，公募REITs产品目前还是以机构投资者占绝对主导51策略，但机构投资者类型分散化程度提升，从最初以银行理财、券商、保险为主，到现在私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构参与其中。
据了解，部分创投机构也正加入到REITs产品的早期阶段中。有投资机构专门设立基础设施投资基金，聚焦公募REITs战略配售与大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等领域投资。多位基金人士认为，REITs产品可以为一些创投机构和地方政府的早期投资退出提供渠道。
鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲认为，部分在初期进入的投资人将资产培育成符合REITs要求的资产，然后通过REITs退出，有助于形成不动产的投融资良性循环。
博时基金公募REITs业务负责人吴云认为，以过去地方政府参与建设的大量产业园、高速公路等项目为例，随着项目陆续进入成熟期，REITs可以为这些项目提供新的退出方式，有助于缓解地方财政压力。
赋能实体经济持续“拓面”
在业内人士看来，REITs产品作为一种直接融资工具，是赋能实体经济的重要载体，也是多方金融机构积极参与其中的一大驱动力。
从目前问世的公募REITs产品来看，赋能实体经济的范围正在不断拓展。从最早的产业园区、交通基础设施、生态环保项目、保障性租赁住房、仓储物流，延展至商场超市、农产品交易中心、水利设施、数据中心，乃至文旅项目等。
日前，丽江市旅游开发投资集团有限责任公司发布的两份招标公告显示，公司拟以玉龙雪山作为基础资产开展文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行规模不低于25亿元。
部分业内人士介绍道，根据《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，REITs底层资产可以涉足12个大类领域。后续或能看到养老设施等更多类型资产通过REITs受益。
REITs赋能实体经济的作用方式也在不断拓展。发行REITs产品募得的资金用途从偿还债务、降低资产负债率、促进轻资产化等延伸至助力相关市场主体加大新项目的开发建设、盘活存量资产、促进再投资。
南方基金认为，以两只数据中心REITs产品为例，REITs的发行不仅拓宽了数据中心建设的资金来源，更通过标准化、市场化的资本运作模式，为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放，为数据中心行业实现可持续发展提供可复制、可推广的全新融资范本。
在赋能实体经济发展的同时51策略，REITs产品的二级市场行情表现也较为亮眼。截至6月25日，今年以来已上市的66只基金中，仅有1只产品收跌，半数基金涨幅超过20%，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT的涨幅更是超过50%。
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